2022年問題

1992年に施行された改正生産緑地法では、都市農家の多くが指定後30年という解除要件を受け入れて、生産緑地の指定を受けました。指定後30年の2022年はもう目前に迫っています。さまざまな制限から解放されて、宅地化も可能な買取り申出ができるようになります。一部の生産緑地の所有者にとっては待ちに待った指定後30年です。ただ、生産緑地の所有者が買取り申出をした場合、あくまでも時価となります。予算的に地方自治体が買い上げることはないでしょうし、農業関係者への買取り斡旋が成立することもほとんどないでしょう。結果的に、宅地化されることになります。ただし、その面積というのは膨大なものです。もし都市農家の多くが宅地化に踏み切るとなると、宅地の過剰供給となるでしょう。その結果、地価の大暴落が予測されます。不動産市場だけではなく、日本という国の経済全体にまで影響を及ぼす可能性があります。それこそ社会問題となってもおかしくないのです。

令和２年に尼崎市の生産緑地は約12000㎡が解除されました。その全てが宅地化されたとして、一つの宅地が120㎡とすると、100戸分の宅地が供給されたことになります。

奇しくも2021年には東京オリンピックが開催予定となっています。それでなくとも新型コロナウイルスの影響で経済が落ち込んでいます。オリンピックで多少盛り上がりを見せても、その後、波が引いたときの落ち込みを考えるととても楽観視はできません。ここで気になってくるのが、なぜ宅地化を希望する都市農家がいるのかという部分です。これは簡単に言ってしまうと、1992年の改正生産緑地法から時間が経過して社会が変わってしまったからです。地主の高齢化に加えて、その子どもも農業以外の仕事を選択するケースが多くなっています。農業の後継者不足については各種メディアで見聞きしたことのある方も多いでしょう。しかも、今は農業収入だけでは農地を維持できないというところも多いです。そこで宅地化して、マンションや貸しビルなどで農業以外のところで収入を確保しようという方が増えているのです。

時代の流れや社会の変化を考えれば、都市農家が宅地化を考えるのはごく自然なことです。そもそも都市農家にとって、生産緑地は大きな個人資産のひとつです。それをどう活用していくかは、所有者自身の自由でもあるのです。

全国の生産緑地

国土交通省が2018年3月に発表した都市計画調査によると、2016年3月31日時点での生産緑地は全国222都市、6万1840地区に1万3187.6haあったそうです。そのほとんどが首都圏、中部圏、近畿圏の三大都市圏の特定市にあって、それ以外の地域にはほんの少しという感じです。三大都市圏の特定市の農地は、全国の市街化区域内農地の約35％に相当する2万5158haで、そのうち生産緑地は1万3081haとなっていました。

第5次国土計画では国土面積3780万haのうち、2025年には森林を現在の66.3%から66.4%、農地を現在の12.0%から11.6%、宅地を現在の5.0%から5％、その他を現在16.7%から17%にすることが計画されています。数字で見ると微々たるもののように思えるかもしれませんが、同じ水準で保持するだけもかなりの努力が必要になります。ちなみに、市街化区域内農地面積と生産緑地面積の推移というのは思っている以上に差があります。1992年に改正生産緑地法が施行され、その翌年の1993年から2016年までの間に両者にはかなりの差が生まれました。

市街化区域内農地面積は1993年時点で14万3258haだったのが、2016年には7万1723haまでほぼ半分に減っています。それに対して、生産緑地地区面積は1993年時点で1万5164haだったのが、2016年には1万3188haとほぼ横ばいです。それだけ指定後30年という縛りが厳しかったことが伺えます。ただ、指定後30年という縛りから解放されても、当時と今では社会全体が変わってしまいました。それが生産緑地における大きな問題にもなっているのです。