目次
仲介手数料「3％以上」……それって適正？
仲介手数料の上限は、法律で「物件価格×3％+6万円」が上限と決まっています。しかしこの料率は、あくまで上限。それにも関わらず、ほとんどの不動産会社が上限額で仲介手数料を請求してくるのが一般的です。
つまり、3,000万円の不動産の売却には「105万6千円（税込）」の仲介手数料がかかるということ……正直なところ「これは高すぎる」と感じる方が多いのではないでしょうか？物件価格が6,000万円、1億円……となれば、仲介手数料は200万円、300万円……と膨れ上がります。
仲介手数料の大部分は「広告費」
不動産会社がこれほどまでに高額な仲介手数料を一体なにに使っているのかというと、それは次のような「広告費」なんです。
- SUUMOやat home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトに掲載
- 新聞折込チラシ
- ポスティングチラシ
ただ実際のところ、「ポータルサイト
」の掲載料はひと月あたり数万円。平均成約期間とされる3～4ヶ月掲載したところで、何十万円にもなることはありません。そして「新聞折り込みチラシ」ですが、新聞自体を取っている世帯が年々、減少している今、従来までと比較して販促力はかなりの程度落ちているといえるでしょう。よって、昨今では、新聞折込チラシの目的は「販促」より「売り物件を集める」ために行っている不動産会社が多いものです。一方で、物件周辺エリアのお宅に投函される「ポスティングチラシ」は一定の集客効果が見込めますが、やはりネット広告があふれる今の時代に、紙媒体の訴求力は決して高くないといえます。
そして実は、上記以外にも、「無料」かつ「最も効果が大きい」不動産の広告媒体があるのです。それは、「レインズ」。レインズとは、不動産業者専用の不動産ポータルサイトのようなものです。レインズの掲載料は無料であり、なおかつ全国の不動産会社が毎日1度はチェックするといっても過言ではないほどの閲覧数を誇ります。全国の「買いたい人」の条件に合致する不動産を見つけるためにレインズは使われますので、言ってしまえば、レインズに掲載するだけでも物件の広告活動は可能なわけです。
プレミアホームの仲介プラン
物件によって、必要な広告方法は異なるはず。だからこそ、広告費が大半を占める今の仲介手数料が「一律」であるべきではないと考えています。
ケース①一般の方からの需要が見込めない物件
たとえば、田畑や駐車場・工場跡地。このような土地は、なかなか一般消費者が購入することはありません。また、築50年のアパート・違法建築物・テラスハウス・借地権のついた底地・共有持分の売却……などについても、一般消費者からの需要は見込めないため、ポータルサイトや新聞折込チラシによって「広く」広告活動をしても残念ながら集客効果は望めません。
……にもかかわらず、他の「広告活動を積極的に行うべき不動産」と同様の仲介手数料を請求されるのはおかしいとは思いませんか？
「一般消費者からの需要に期待できない物件」については、弊社では「業者買取」を選択肢の一つとしてご提案しております。業者買取とは、不動産業者に直接買い取ってもらうという売却方法です。買取業者を探す過程においては、いわゆる「大々的な広告活動」をする必要はありませんので、弊社では売主様にいただく仲介手数料を「67％OFF（物件価格×1％）」とさせていただいております。
戸建てやマンションなど一般的な「住居」においても、ゴミが多い・手入れしていない・空き家になってから長い……などの理由により、専門業者による買取をご希望の方は「67％OFF（物件価格×1％）」にて買主をお探しします。
ケース②何らかの理由で広告を出したくない物件
離婚・相続・資金難……売却理由によっては、近隣の方や親戚に不動産を売却している事実を知られたくないということもあるでしょう。
このような売主様の物件は、不動産業者にしか閲覧できない「レインズ」にのみ掲載して買主を探しますので、仲介手数料は「67％OFF（物件価格1％）」とさせていただいております。レインズのみの掲載であれば、広告料はゼロです。
ケース③仲介手数料を安く押さえたい
一般的な土地・戸建て・マンションであっても、あまり広告活動の効果がでないケースもあります。新聞折り込みチラシやポスティングチラシなどの紙媒体の広告は、子育て世帯や若年層の方々からの反響がとりわけ少ないものです。よって、売却される不動産の価格帯やエリアによっては、レインズと不動産ポータルサイトに絞って広告活動をしていったほうが費用対効果が高くなることがあるのです。
事実、紙媒体による広告エリアを絞り、戦略的に実施させている売り物件はほとんどありません。不動産会社がポータルサイトに頼っている現状において、なおさら一律の仲介手数料に疑問を感じませんか？
弊社ではそんな物件のために、「物件価格×１％」+「広告費の実費」という売却方法をご提案しています。
ポスティングや新聞折込、収益物件などの広告費は「見積もりページ」に情報をご入力いただくと、物件の所在地から中学校区の世帯数を割り出し、見積もりできるシステムとなっています。まずは、レインズとポータルサイトで市場の反応を確認しながら、広告方法を変更していく……最適な売却方法を「私自身が自分の不動産を売却するならこうする」という視点で、大切な不動産のご売却を全力でサポート致します。
変わる時代に変わらない仲介手数料……
本当にそれでいいのだろうか？
新聞を読む世帯が減少傾向にあり、多くの人が買い物はネットでする時代になりました。不動産においても、ネットによる集客が主流になりつつあります。変わる時代に、変わらない仲介手数料。しかし、仲介手数料の「上限」は法律で決まっているものの、「下限」についての制限はありません。
だからこそ「一律3％」ではなく、「仲介」に対する手数料は「1％」頂戴し、その他の部分は状況に適した広告活動を行い、それに伴うご負担をしていただくべきだとプレミアホームは考えたのです。
チラシを入れるなら、反響の可能性が高い中学校学区に入れるべきであり、そこで反響がなければポータルサイトに頼るほうがいいでしょう。また、広告活動をしないという選択もできます。不動産の販売活動は、仲介手数料と同様に、決して一律であるべきものではありません。不動産売却は、物件の特徴や売主様の意向を考慮して「多様性」を持たせるということが最も重要であり、それができることが弊社の強みだと考えております。
※仲介手数料67%OFFとは正規仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税）と当社規定手数料（売却価格×1%+消費税）を比較して算出した概算パーセントです。
