公図とは

一般に「公図」という言葉は、法務局に備え付けられた「地図」及び「地図に準ずる図面」を指して使われることがあります。不動産登記法上は、次のように区分されています。

・第14条第1項の「地図」
・第14条第4項の「地図に準ずる図面」
地図に準ずる図面は、地図が備え付けられるまでの間、これに代わるものとして法務局に備え付けられる図面です。

第14条第1項の地図は、法務局が作成した地図のほか、国土調査による地籍図、土地区画整理や土地改良などの成果を基礎として整備が進められています。

公図（地図に準ずる図面）の進化

① 明治時代に作成された和紙公図
② 和紙公図の損耗を防ぐため、フィルムに複写（マイラー公図）
③ マイラー公図などを基にコンピュータ化された現在の公図

和紙公図は、閲覧や分筆・合筆などに伴う加筆によって損傷や劣化が進んだことから、昭和40年代頃以降、ポリエステルフィルム（マイラー）への複写が行われました。その後、登記所のコンピュータ化に伴い、電子的に管理されるようになりました。

複写や図面化の過程で、原図のわずかな曲線や折れ線が正確に再現されなかったり、原図のしわや変形の影響を受けたりすることもあり、土地の配列や形状に誤差が生じている場合があります。

地図（第14条第1項の地図）の見方

① 精度区分：精度区分は、甲一、甲二、甲三、乙一、乙二、乙三の6種類に区分されます。一般的には、市街地地域及びその周辺では甲二、村落農村地では乙一、山林原野では乙三を基準とした区分が用いられます。

② 座標系番号又は記号：日本を19の平面直角座標系に分け、それぞれに原点を設けています。（例：兵庫県・鳥取県・岡山県はⅤ系、大阪府・京都府・福井県・滋賀県・三重県・奈良県・和歌山県はⅥ系）
③ 分類：「地図（不動産登記法第14条第1項）」か「地図に準ずる図面（同条第4項）」のどちらか
④ 種類：土地区画整理図、地籍図など
（国土調査法では、土地に関する測量・調査の成果が、国土調査と同等以上の精度・正確さを有する場合に、所定の指定を受けることで、国土調査の成果と同様に取り扱う制度が設けられています。これが「国土調査法第19条第5項指定」です。19条5項指定を受けた成果は登記所に送付され、不動産登記法第14条第1項の地図として備え付けられることがあります。）
⑤ 座標値種別：座標値の取得方法として、「測量成果」と「図上読取」があります。
⑥ 座標：地図上の各筆界点の位置を、座標値によって表したものです。座標値が記録されている地図では、土地の位置を数値で確認することができます。

公図と地積測量図の違い

一般的に「公図」と一緒に語られることが多いのが「地積測量図」です。どちらも法務局に備え付けられている図面ですが、その作成目的や記載内容、精度には大きな違いがあります。

地図に準ずる図面の中には、明治期の地租改正に由来する図面を引き継いでいるものも多く、境界線の形状や距離を厳密に読み取ることには適していません。

一方、地積測量図は、分筆登記や地積更正登記などの際に作成・提出される図面で、土地の面積や筆界点間の距離、求積方法、座標値、境界標などが記載されています。ただし、作成された時期や測量方法によって記載内容や精度が異なるため、地積測量図が存在するからといって、必ずしも現在の境界がそのまま確認できるとは限りません。

境界点の座標や辺長、求積表などが詳細に記載されている測量図は、公図と比べて土地の面積や筆界点間の距離などを具体的に確認できる資料ですが、地積測量図はすべての土地に存在するわけではなく、過去に分筆や地積更正などの登記が行われていない土地には備え付けられていません。

（地積測量図は、分筆登記などの際に添付される図面です。分筆登記の申請に地積測量図を添付することが求められるようになったのは、昭和35年の旧不動産登記法改正以降です）

実務上は、公図で大まかな位置関係を把握し、地積測量図で面積や筆界点間の距離、座標値などを確認します。必要に応じて、現地調査や境界確認の資料と照合することが重要です。

公図と現状がズレる理由

公図が現況と食い違う場面に、実務では少なからず遭遇します。その背景には、先述した公図の成り立ちが深く関わっています。

そもそも公図の多くは、明治時代の地租改正の際に、税収確保を目的として作成されたものです。また、当時の測量方法や地租改正の制度上の事情などから、実際の面積と帳簿上の面積に差が生じることもありました。課税を軽くするために意図的に面積を小さく申告した土地があったとも言われており、こうした事情が今日の公図にも影響を残しています。

さらに、前章で触れたとおり、和紙公図はその後ポリエステルフィルム（マイラー）へ、そしてコンピュータへと複数回にわたり転写されています。また、和紙公図からマイラー公図、さらにコンピュータ化された図面へと移行する過程で、原図の形状や変形が完全には再現されないこともあり、土地の配列や形状に誤差が生じている場合があります。

つまり、公図と現況のズレには、明治期の測量方法に由来する誤差や、その後の複写・図面化の過程で生じた誤差など、複数の要因が関係しています。地図（不動産登記法第14条第1項の地図）への整備が進んだ地域では、土地の位置や形状をより正確に把握できるようになっています。一方で、全国すべての地域で地図の整備が完了しているわけではありません。

実務での公図の使われ方

では、こうした限界を抱えた公図は、実務のなかでどのように活用されているのでしょうか。

不動産の仕入れや査定、境界確認といった調査の初動では、まず公図を取得し、対象地の地番の位置と、隣接地・道路・水路との位置関係を確認するところから始まります。公図に記載された赤線（里道など）や青線（水路など）の有無は、接道状況や土地の利用可能性を確認するうえで重要な情報です。

ただし、赤線・青線の表示だけで、再建築の可否や接道義務の充足状況が決まるわけではありません。道路の種類や幅員、管理者、占用・通行に関する手続などを含め、関係行政庁や現地の状況を確認する必要があります。

もっとも、公図はあくまで「見取り図」の役割にとどまるため、正確な面積や境界を確定させる場面では、必ず地積測量図や確定測量図、そして現地調査と照合します。筆界未定の土地では、地図上の表示が通常と異なる場合もあるため、登記記録や法務局備付けの図面を確認し、慎重に調査する必要があります。こうした土地を扱う際には特に慎重な調査が求められます。

土地家屋調査士が境界確認測量や表示に関する登記を行う際も、公図はあくまで調査の出発点で、最終的な筆界の確認には、公図や地積測量図などの資料に加え、現地の境界標、測量結果、隣接土地所有者との立会いなどを総合的に検討することが重要です。公図の性質を正しく理解し、精度の高い資料と組み合わせて活用することこそが、円滑な不動産取引・登記実務につながります。